改修工事の要因と特徴

近年、建築物を新しくつくりかえていく「フロー型」から、長く使い続ける「ストック型」へ、考え方が変わりつつあります（もちろん、東京の再開発案件をはじめ、一部ではまだまだフロー型が主流という考えもありますが）。

そこで注目されるのが改修工事です。今回は改修工事が実施される要因と特徴について説明したいと思います。

安全性能の向上

安全性能に関しては、地震・水害等自然災害による被害軽減を目的とするもの、老朽化に伴う外壁仕上等の落下を予防するものなどがあります。また、人的災害を防止するための防犯対策工事等も増えています。個人情報保護を目的とした、入退室セキュリティ強化なども挙げられます。

また、耐震改修の遅れも指摘されており、住宅に加えて、耐震改修促進法にて努力義務が課された一定規模以上の建物である特定建築物についても、まだまだ不十分であると言われています。尚、国内建築物の耐震性能については、建築基準法との関連から、①1971年以前の建設は改築または補強が必要②1972～1981年の建物は原則として補強が必要③1982年以降（新耐震設計基準施行以降）の建物は原則として安全で補強は不要　とされています。国内の建築物の約半数は1981年以前に建設されているため、本来は補強工事が必要ですが、費用の面などから見送られ、安全性を欠いたものが多く存在するのが実情です。

環境・設備性能の向上

1985年以降の、いわゆる「インテリジェントビル」と呼ばれるビルでは、高度に情報化され、オフィスワークを快適に行えるような仕掛けが多数盛り込まれています。一方でそれ以前のビルでは、ICT機器導入の際に様々な制約が多く、二重床、引き込み電力容量の増設、幹線電源の引き直し、高発熱に対応した空調増設などの回収が必要となります。

建物延命化・長寿命化

地球環境保護の観点のみならず、省資源・省エネルギーに由来する建物所有者の費用負担低減の効果から、建築物の長期的活用の必要性が言及されています。所有者としては、建物のLCC(ライフサイクルコスト)を十分検討し、建て替えとのコスト比較を十分に行うことも重要となります。

改修工事の特徴

最後に改修工事の特徴について、触れておきます。

改修工事には、建物の営業を一時的にストップせざるを得ないケースもよくあり、その負担を少しでも軽減するために、安全性向上・設備更改・ICT対応等、複数要因の改修工事を一度にあわせて実施するケースがよく見られます。主要因となる工事以外が少量であっても、養生の手間が省けたり、トータルでみた営業が中止される期間を短くできるというメリットがあるためです。ただ、搬入や作業場の取り合いの制約などから作業が複雑になり、コスト増となる可能性もあります。入居者都合による作業可能時間の制約・情報管理強化・養生方法の指定等からも、コストが増える可能性もあります。